단기 예스!
재개발 및 재건축 투자, 아파트 투자 등의 사업
일반 아파트 투자와 달리 재개발/재건축 투자는 장기간 소유하기 때문에 수익을 내기까지 오랜 시간이 걸린다고 생각하는 경우가 많습니다.
물론 기업을 언제 사느냐, 규제지역에 있느냐에 따라 장기간 소유해야 할 수도 있지만 그렇지 않은 경우가 더 많다.
현재 강남3구와 용산구를 제외한 모든 투기과열지구가 해제됐다.
따라서 규제지역이 아니면 빌라, 주택, 심지어는 커버 상품까지 사고팔고 하는 것이 언제나 자유롭다.
즉, 재개발/재건축 투자는 아파트와 마찬가지로 단기 투자가 될 수 있습니다.
규제지역이 아닌 경우 아파트처럼 매입 후 2년 후 매도가 가능하고, 거주 중인 임차인이 재계약을 원할 경우 4년 후 매도가 가능하다.
물론 사업성이 좋은 상품이라면 최대한 사업이 진행된 후에 매각하여 수익률을 높이는 것이 좋겠지만, 상황에 따라 단기 투자도 가능하다.
재개발·재건축 대상물의 시세도 부동산의 큰 흐름에 따라 변동한다.
다만 여기에 추가되는 것은 사업 진행 단계다.
부동산 트렌드를 배경으로 해도 사업이 한 단계씩 추진될 때마다 계단을 오르듯 시세는 오르고 있다.
따라서 유지 관리 프로젝트 프로세스의 기본 단계에 익숙해지는 것이 중요합니다.
재개발, 재건축 투자 매수/매도 좋은 시기가 따로 따로 있다 감정 후 낙심 감정에 상처를 받는다는 말이 있듯이 감정 후 실망이 쏟아지면 이때가 플래시 세일 기간이 될 수 있으니 좋은 구매 타이밍. 조합원 입장에서는 물론 내가 소유한 물건의 감정가가 높았으면 하는 바람이다.
하지만 조합원들의 바람과는 달리 낮은 밸류에이션에 실망해 매물이 쏟아지자 가격은 폭락한다.
이렇게 반짝 세일 기간에 나온 실망스러운 물건들을 사면 준공 후까지 가격이 오르는 것을 볼 수 있다.
물론 보는 사람이 많을수록 이 기간의 매물은 더 빨리 매진되고, 감정가가 낮은 경우에는 초기 투자금이 적기 때문에 인기가 높아지는 것은 당연하다.
관리처분 직전, 높은 프리미엄 그러나 안전한 투자기간 투기과열지구 재개발 부동산인 경우 관리처분 승인 후 회원자격이 이전되지 않아 입주권을 받을 수 없습니다.
사실 거래는 관리·폐기 직전까지만 하기 때문에 마지막 거래를 원하는 조합원들의 물건은 이때 나온다.
따라서 많은 경우 매수 적기는 경영권 처분 직전이다.
경영·처분 승인이 임박했다는 것은 사업이 큰 문제 없이 순조롭게 진행되고 있다는 뜻이므로 이때 매수해도 위험하지 않기 때문에 그만큼 프리미엄이 형성된다.
높은 프리미엄이지만 준공까지 4~5년 정도 소요되기 때문에 매수하시면 편안하게 신축아파트를 구경하실 수 있습니다.
협동조합 설립 직후 매수 및 매도 시점을 계산합니다.
협동조합 설립과 함께 물품을 구매하면 공사가 완료되기까지 상당한 시간이 소요됩니다.
재건축·재개발 투자는 사업 초기에 물건을 사서 준공까지 이어가는 비율이 높지 않다.
따라서 구매를 할 때 보통 자신의 상황에 따라 판매 시점을 계산해야 합니다.
특히 1군 건설사들이 밀집한 지역이라면 사업 가능성이 높다는 뜻이어서 시세가 급등한다.
보유 기간을 길게 설정하면 프로젝트 승인 후 판매할 수 있습니다.
사업이 승인될 때까지 사업이 진행되었다면 프리미엄도 꾸준히 오르고 투자하기에도 안전한 시기라 매수하려는 사람들이 있을 것이다.
이처럼 재건축·재개발 투자는 투자 기간이 길지 않다.
개인의 상황에 맞게 매수와 매도를 결정하고 위험을 최대한 줄여서 투자한다면 가장 안전하고 현명한 부동산 투자가 될 수 있습니다.
재개발 및 재건축 투자 지식은 언제나 힘입니다.
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현금청산의 모든 것 재건축용 땅만 있다면 NO 토지, 상가, 무허가 주택에 따라 재개발 기준이 달라 가을의 부동산 수첩
재건축: 토지만 소유하면 입주권 없음 재건축지구의 경우 아파트를 소유하고 있는 경우가 많아 조합원이 될 수 있지만 대체로 문제가 없다.
다만 재건축 사업은 아파트 등 공동주택뿐만 아니라 단독주택 재건축도 포함돼 있어 입주권이 딸려오지 않는 항목은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
재건축 조합원이 되기 위해서는 프로젝트를 진행하려면 토지와 건물을 모두 소유해야 하지만 둘 중 하나만 소유하면 현금청산 대상이 된다.
따라서 단독주택 재건축부동산을 매입하는 경우에는 매입 전에 건물과 토지를 모두 소유하고 있는지 확인해야 합니다.
마찬가지로 그 일대에 도로부지나 빈터를 소유하고 있으면 재건축 입주권을 받을 수 없다.
구매 전 협동조합에 연락하여 현금유동화 대상이 아님을 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.
재개발: 토지, 상가, 무허가 주택에 대한 기준이 다름 재개발은 재건축과 달리 해당 지역의 토지나 건물만 소유하고 있어도 입주권을 얻을 수 있습니다.
그러나 대상에 따라 대상의 크기가 문제가 된다.
입주권의 토지면적 기준은 지역마다 다르기 때문에 지자체에 확인하는 것이 정확하다.
아래에 설명된 대지 크기는 서울을 기준으로 정리한 것입니다.
1) 대지가 30㎡미만인 경우에는 입주권을 받을 수 없습니다.
그러나 이는 기준면적을 충족시키기 위해 더 많은 토지를 구입함으로써 투자 가치를 높일 수 있습니다.
30㎡ 미만의 토지를 소유하고 있는 경우 서울특별시를 기준으로 사업면적의 합이 90㎡ 이상이 되도록 토지를 매입하면 입주권이 주어진다.
따라서 점유권을 받을 수 있는 토지면적을 충족시키기 위해서는 작은 토지가 필요하게 되면서 30㎡ 이하의 토지도 인기를 끌고 있다.
2) 상가의 경우(재개발지역 최소물량 회원분양가) > 상가를 적정가로 소유하고 있으면 새아파트 입주권이 주어지지 않습니다.
단, 상가나 오피스텔은 받을 수 있다.
토지처럼 권리가치가 작은 상업용 부동산을 소유하고 있어도 권리가치를 높일 수 있는 다른 부동산을 매입해 기준을 맞추는 것이 아파트 입주권을 얻는 방법이 있다.
조합원의 매매가가 3억원이면 소유한 물건의 권리금 합계가 이 금액을 초과하면 아파트 입주권이 주어진다.
3) 무허가건축물, 이른바 뚜껑의 경우 1981년 12월 31일 기준으로 무허가건축물의 관리대장이나 항공사진에 무허가건축물이 존재함을 확인한 때에 재개발 입주권을 부여한다.
서울특별시(지역에 따라 다름). 앞서 설명한 바와 같이 입주권 발급 여부를 조회하는 것만으로 소유자의 현금청산 적격 여부를 바로 확인할 수 있기 때문에 협회 설립 후 커버세일에 안전한 투자가 가능하다.
협회를 통해 뚜껑 매매는 초기 투자비가 적게 든다는 장점이 있는데 이와 관련하여 지난 포스팅에서 자세히 다루었기에 하단에 링크를 올립니다.
재개발 무허가 주택(뚜껑) 투자와 양도소득세 꼼꼼히 챙겨야 합니다!
무허가 주택 투자의 장단점… blog.naver.com
